Совсем недавно мы удивлялись росту цен на жилье даже после взлета ипотечных ставок. Пришла пора удивиться росту цен на аренду. Невольно вспоминаешь советы бизнес коучей лет 5 назад «зачем покупать? арендовать выгоднее»...

В нашем канале вы найдете все о недвижимости и инвестициях: цены, обзоры экспертов, и честный взгляд на банковские ставки.

А сегодня мы хотим поговорить про рынок аренды. Мы поделимся с вами материалами обзора банка ДомРФ, и комментариями нашего эксперта, частного маклера.

Как и в любом рынке, всегда интересны 3 составляющие:

— цены

— спрос

— предложение

Цены

Цены в Москве выросли на 21% за год, но что интересно, за квартал прирост составил +35%. То есть весь год цены снижались, а к осени резко выросли. Средний срок экспозиции квартиры снизился с 33 дней до 23. Вот эта цифра точно требует уточнения, потому что по информации нашего собеседника, даже 2-3 комнатные квартиры сдаются за неделю, из которых 5-6 дней висит объявление, а в день просмотра – квартира сдана.

Сложилась уникальная ситуация для всех аналитиков, когда на вопрос «что с недвижимостью» можно сказать «снижается», и можно сказать «растет» — и все будут правы. Но, как обычно дьявол кроется в деталях.

Начнем с начала.

Дом.Клик

Кот.Финанс использует индекс Дом.Клик как самый оперативный показатель того, что происходит на рынке. Так было с нашего открытия. Еженедельный показатель – мечта любого аналитика. За расчетами стоит крупнейший банк и крупнейшая биржа.

И по состоянию на 1 ноября индекс штурмует локальные максимумы. До исторических максимумов – рукой подать: не хватает 2%.

И это на фоне роста ключевой ставки (а значит и ипотечной ставки, и ипотечных платежей) с августа почти в 2 раза!

Признаюсь, такая динамика нас озадачила.

Сегодня, кстати, в 12.30 обновим данные. Подписывайся, чтобы не пропустить.

Идем дальше.

Этажи

Этажи – одна из крупнейших сеток агентств недвижимости в России. Можно по-разному относиться к агентам, но то, что у Этажей репрезентативная аналитика – факт. И в октябре цены впервые снизились за последние 9 месяцев. Эта статистика очень складно отражает реальные предпосылки рынка, о которых мы уже писали: рост ставок никогда не ведет к росту цен. А ажиотажный спрос «в последний вагон» мог быть в сентябре, но не октябре.

Разбираем новые рекорды, процентные ставки, объем нераспроданного жилья, предстоящие ужесточения условий, и непростой выбор чиновников.

Ипотечный рынок бьет рекорды. Об этом говорят все: Frank RG, БанкиРУ, Фонтанка. Против только МинФин. И уже давно. Мы нашли несколько статей, как от середины текущего года, так и конца прошлого.

История о том, как совпало время, место, низкие ипотечные ставки и немножечко удачи. Также, автор может претендовать на ошибку выжившего, потому что повторив это сейчас – результат будет другим

Статья будет в двух частях: сегодня первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая будет про цифры и расчет.

Пролог

История начинается в 2018 году. Оглядываясь назад, понимаешь, что цены на жилье были совсем низкие. Хотя они и в то время не казались запредельными. 2008 год показал, где может быть пик цен. А в 2009 году пузырь лопнул, и рынку потребовалось пару лет, чтобы прийти в себя. В конце 2014 года центральный банк резко поднял ключевую ставку, в тот год еще валюта сильно выросла. И вместо того, чтобы привыкать к доллару по 100, евро по 120, население побежало отоваривать таящие рубли: у кого поменьше – шли в М.видео за техникой в квартиру, у кого побольше – за квартирами. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.

Ожидания по падению цен на жилье в октябре не оправдались. Ипотечные ставки выросли в полтора раза за 3 месяца! Разница между арендой и платежом достигла двух! Трафик в агентствах снизился на 35-40%. Но этом ровным счетом НИКАК не отразилось на ценах.

5 октября мы опубликовали пост, что резкое изменение ключевой ставки изменит рынок на месяц: тот, кто откладывал покупку получил невероятную мотивацию решиться, ведь платеж вырастет на 30-50%, что не перебьет никакая скидка на квартиру через полгода. Т.е. мы считали, что доступнее жилье не станет, но цены начнут снижаться в октябре.

Происходящий рост цен в наших глазах был попыткой запрыгнуть в уходящий поезд. И это оправданное желание!

Немного цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, ипотечные ставки, и льготную ипотеку

Цены с 2020 года, что в Москве, что в Санкт-Петербурге выросли больше, чем в полтора раза. График интересен тем, что данные по Москве – фактические сделки (индекс Дом.Клик). А Санкт-Петербург – индекс цены предложения (т.е. за сколько продавец хочет продать). Получается, что в объявлениях цены за последний год почти не снижались, а если сделки и проходили, то на 5-7% ниже рынка. Можно было просить скидку.

Зато сейчас оба индекса сравнялись. Мы считаем, что недвижимость вторичного рынка остановит рост и чуть ли не встанет. Писали об этом здесь, сравнивая платежи по ипотеке.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза (до 125 тысяч). И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.

Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие — против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.

Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.

С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.

И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Последние 5 лет приучили нас к тому, что «недвижимость всегда растет». Но так было не всегда. 2015-2018 годы – период длительного застоя. Как в ценах, так и объемах продаж рынка. Времена возвращаются. Скоро будет поколение инвесторов, которые скажут «недвижимость всегда падает».

Недвижимость – отличный инструмент сохранения капитала. Но, несмотря на кажущуюся простоту вложений, это сложный рынок.

Динамика цен объясняется огромным количеством факторов. Самыми важные из них:

- объем денег в экономике. Чем больше печатают рублей – тем дороже цена условного квадратного метра

- доходы населения. Чем богаче население – тем больше денег оно способно потратить на предметы длительного пользования.

- процентные ставки. Чем ниже ставки – тем меньше в платеже доля процентов. А это значит, что можно позволить себе больше метров за тот же платеж. Тем более, при ипотеке на 30 лет, сумма сильно размывается.

Именно на процентных ставках хочу остановиться отдельно. Просто для примера: при ставке 5% за каждый миллион рублей на 30 лет нужно платить по 5 368 рублей в месяц.

В конце 2008 года я гулял по Тверской. Тогда у трети магазинов была одна и та же вывеска «аренда/продажа». Ради интереса, позвонив по объявлению с самой привлекательной локацией – я услышал цену 1 000 000 рублей за квадратный метр. И это было очень дорого. Но это была лучшая локация в Москве, а возможно, и вообще – в России. А где предел стоимости сейчас?

Жилье – гораздо более массовый сегмент. И более дешевый. Сегодня средняя цена среднего квадратного метра построенной новостройки в Москве – 271,5 тыс. рублей. Это больше, чем 2 года назад, меньше чем год назад… Но это просто цифры усредненной статистики. К тому же, массового сегмента а не элитного.

За этими цифрами идут целые города, километры типового жилья. Так в Москве, Питере, любом другом милионнике.

Продолжаем серию публикаций о недвиимости. Совсем недавно обсуждали миф доступности жилья, оценивали как видят рынки эксперты, и посмотрели что происходит с арендой. Другие обзоры о недвижимости и экономике — в моем канале и архивах VC. Спасибо, что заходите!

Сегодня поговорим об ипотеке, поскольку это главный драйвер рынка строящегося жилья. Почему? — если какой-то предмет стоит 100 000 рублей, а у вас на него нет денег, то вы обращаетесь в банк. Чем больше срок кредита — тем сильнее ставка влияет на платеж. Например, 100 000 рублей на 2 года в кредит под 10% это 4 614 рублей в месяц; переплата 10 748. Если ставка будет 20% — платеж составит 5090, а переплата 22150.

Попробуем с недвижимостью? Среднюю ипотеку берут на 25 лет (выплачиваЛИ за 10-12, но это прошлое поколение ипотечников). При ставке 10% на 25 лет, платеж составит 909 рублей, а переплата 172 610 (!). При ставке 20% платеж — 1678.

В нашем примере при кредите на 2 года увеличение ставки в два раза привело к росту платежа всего на 10%. А при сроке 25 лет — на 84%. Учитывая, что раньше брали ипотеку при каждой третьей покупке жилья, а сейчас 3 из 4 покупателей — оценка ипотченого рынка очень важна. Как и раньше, нам помогает в этом ДомРФ